En investissant dans une SCPI, vous bénéficiez d’un placement souple avec de nombreux avantages fiscaux. Vous profiterez également à terme d’une revalorisation de votre investissement immobilier géré par la SCPI. Offrant un rendement moyen supérieur à 4,43% en 2017, les SCPI constituent un placement pleinement adapté à la conjoncture actuelle. La modularité des SCPI permet d’apporter de multiples solutions en fonction des besoins de chacun :
Une SCPI ou société civile de placement immobilier peut être définie comme une structure d’investissement collective à part entière. Elle a pour principale fonction d’acquérir ainsi que de gérer un patrimoine immobilier locatif. Son principe est plutôt simple. Dans un premier temps, investir en SCPI va permettre de collecter de l’argent auprès des investisseurs. Par la suite, cet argent sera investi à travers divers actifs. Enfin, les bénéfices perçus seront reversés sous forme de dividende.
Généralement, une SCPI peut avoir recours à des travaux de rénovation ou d’agrandissement d’un local pour parvenir à une meilleure rentabilité. Toutefois, les ressources à mettre en place peuvent différer selon le cas mais restent cependant relativement limitées. Investir en SCPI permet que les bailleurs sont moins exposés aux risques locatifs et aux spéculations du marché. Par conséquent, elle constitue un placement idéal en matière de rapport performance/risque.
En ayant recours à une société civile de placement immobilier (SCPI), tout investisseur immobilier bénéficie de nombreux avantages, investir en SCPI va vous permettre de pouvoir:
Investir en SCPI dans le but d’acquérir une part conséquente dans une SCPI, un épargnant est en droit de recourir à un emprunt via un crédit immobilier. Il pourra par ailleurs s’endetter auprès d’une institution financière ou d’une banque à titre personnel. Il bénéficiera ainsi d’une épargne avantageuse sans pour autant avoir disposé d’un capital de départ significatif. Grâce au crédit, il disposera d’un effet de levier important permettant un rentabilité optimale de son investissement.
Puisque l’immobilier constitue un des placements les plus avantageux du marché, disposer d’une capacité d’investissement élevée s’avère plus que nécessaire. De manière générale, plus l’apport de l’épargnant est important, plus les revenus fonciers et la rentabilité sont élevés. Par conséquent, investir en SCPI pourra être conforté par l’effet de levier du crédit pour un développement optimal du patrimoine de l’épargnant.
L’achat à crédit de SCPI est particulièrement privilégié du fait qu’il permet d’accroitre significativement le rendement net de l’investissement. On prend notamment en considération le rendement locatif, les impôts et les charges sociales ainsi que les frais non récupérables afférents au locataire comme la taxe foncière, les charges diverses, etc. Ainsi, suite à l’acquisition à crédit, la réduction des revenus imposables par la déduction des intérêts sur le revenu foncier engendre une augmentation du rendement net. En termes plus concrets, dans le cas où le taux d’intérêt de l’emprunt est moins important que le taux de rentabilité de l’immobilier comprenant le rendement locatif ajouté à la plus-value, alors l’effet du levier est positif.
Dans le cas inverse, on parlera alors d’effet de massue. En effet, il peut s’avérer que le taux d’intérêt du crédit excède le taux de rentabilité du patrimoine immobilier. Cette conjoncture est assez fréquente en cas d’accroissement des taux d’intérêt. De ce fait, il est important de bien considérer la valeur locative du patrimoine immobilier et de s’informer sur les valeurs des taux avant toute investigation. Aussi, le choix d’un secteur disposant d’un potentiel élevé serait de rigueur afin de prévenir les éventuels risques.
Un épargnant peut s’engager dans une SCPI cash dans la mesure où il dispose des fonds nécessaires à son investissement. Pour ce faire, il devra investir en SCPI par ses propres ressources afin de pouvoir acheter des parts dans la SCPI concernée. Les revenus qui lui seront attribués par la suite dépendront principalement de la valeur de son investissement. Ces premiers restent soumis à l’impôt sur le revenu, dépendamment de sa TMI ou tranche marginale d’imposition. Les prélèvements sociaux, à savoir la CSG ou contribution sociale généralisée et la CRSD ou contribution au remboursement de la dette sociale, s’élèvent à un taux de 15,5 %.
De manière générale, il existe trois types de SCPI :
Les SCPI de rendement se caractérisent par l’investissement dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. Ces locaux (commerciaux, de bureaux, d’entrepôts…) seront par la suite loués à des professionnels. Ainsi, les épargnants qui ont souscrits à la SCPI pourront bénéficier d’un revenu stable et régulier. Les risques de non paiement de loyer sont extrêmement rare, de plus la multiplicité des locataires permet de compenser la défaillance de l’un d’eux.
Ce type de SCPI convient particulièrement aux particuliers désirant bénéficier d’une réduction d’impôts conséquente dans le cadre d’un investissement immobilier. Une SCPI fiscale profite en effet des avantages de réduction d’impôts octroyés par les dispositifs de défiscalisation mis en place en France. Par ailleurs, les investisseurs ont le choix entre trois types de SCPI fiscales :
investir en SCPI de capitalisation en se focalisant principalement sur les patrimoines (immeubles de bureau, de commerce, de logement, etc.) ayant un fort potentiel d’appréciation pour une revente. Par conséquent, les revenus attribués aux épargnants sont moins importants par rapport à ceux des autres types de SCPI. Aussi, ils ne s’effectuent pas forcément de manière régulière. Par contre, les plus-values à terme seront beaucoup plus importantes en raison de la revalorisation progressive de la valeur des parts de chacun des investisseurs.
Il va sans dire que l’assurance vie constitue le placement d’épargne préféré des Français. Or, en souscrivant des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, les avantages sont colossaux. L’épargnant bénéficiera notamment des privilèges de l’assurance vie en matière fiscale durant toute la durée de possession du contrat. 15,5 % des prélèvements sociaux seront à la charge des revenus immobiliers, en plus du taux marginal de la tranche d’imposition. De plus, les revenus ne seront pas imposables, du moment qu’ils ne sont pas perçus ou rachetés durant une durée de huit ans au minimum. A compter de cette période, les taux de fiscalisation seront relativement bas.
Les épargnants auront également l’opportunité de bénéficier d’autres avantages tout aussi conséquents, à savoir :
Etant donné qu’une SCPI investit dans différents biens immobiliers, les parts seront départagées entre divers investisseurs, professionnels comme particuliers. En SCPI, le démembrement réalisé sur les parts sera subdivisée en deux parties comprenant la nue-propriété et l’usufruit.
La nue-propriété est destinée aux individus fortement imposés qui envisagent de se constituer un patrimoine générant un revenu important à terme. Le bénéficiaire n’aura à s’acquitter, ni d’impôts sur le revenu, ni de contribution sociale puisqu’il ne percevra pas de loyer. Il disposera donc d’un patrimoine immobilier sans être sujet aux diverses impositions.
L’usufruit s’adresse principalement aux personnes ou entités faiblement imposées ou avec un déficit foncier. Il permet d’acquérir régulièrement les revenus des loyers durant une période déterminée à l’avance. Si la rentabilité des loyers nets d’impôts s’élève à 5,5 % par an, la valeur de l’usufruit, elle, évolue avec le temps. Elle équivaut à 22 % de la valeur du patrimoine immobilier sur une période de 5 ans, et atteint les 36 % sur 10 ans. Les loyers augmentent également au fil des années.
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