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Investir en SCPI pour se constituer un patrimoine et obtenir un revenu complémentaire
Investir en SCPI : un investissement immobilier simple et performant
En investissant dans une SCPI, vous bénéficiez d’un placement souple avec de nombreux avantages fiscaux. Vous profiterez également à terme d’une revalorisation de votre investissement immobilier géré par la SCPI. Offrant un rendement moyen supérieur à 4,43% en 2017, les SCPI constituent un placement pleinement adapté à la conjoncture actuelle. La modularité des SCPI permet d’apporter de multiples solutions en fonction des besoins de chacun :
- Constitution de patrimoine
- Placement d’épargne
- Réductions d’impôts
- Transmission de patrimoine
- Revenu complémentaire
Qu'est ce qu'une SCPI?
Une SCPI ou société civile de placement immobilier peut être définie comme une structure d’investissement collective à part entière. Elle a pour principale fonction d’acquérir ainsi que de gérer un patrimoine immobilier locatif. Son principe est plutôt simple. Dans un premier temps, investir en SCPI va permettre de collecter de l’argent auprès des investisseurs. Par la suite, cet argent sera investi à travers divers actifs. Enfin, les bénéfices perçus seront reversés sous forme de dividende.
Généralement, une SCPI peut avoir recours à des travaux de rénovation ou d’agrandissement d’un local pour parvenir à une meilleure rentabilité. Toutefois, les ressources à mettre en place peuvent différer selon le cas mais restent cependant relativement limitées. Investir en SCPI permet que les bailleurs sont moins exposés aux risques locatifs et aux spéculations du marché. Par conséquent, elle constitue un placement idéal en matière de rapport performance/risque.
investir en scpi offre de nombreux avantages. Découvrons les ensemble
En ayant recours à une société civile de placement immobilier (SCPI), tout investisseur immobilier bénéficie de nombreux avantages, investir en SCPI va vous permettre de pouvoir:
- Sécurité et rentabilité de l’immobilier grâce aux services de la société civile qui se charge de la gestion des biens immobiliers,
- Réduction des risques locatifs en raison de la mutualisation de l’investissement et du grand nombre de biens immobiliers acquis dans divers lieux,
- Diversité du patrimoine, car les biens immobiliers sujets à l’investissement sont généralement de différentes natures mais aussi difficilement accessibles pour des tiers indépendants (immeubles de bureau, de commerce, etc.),
- Investissement possible à partir de 1 060 euros, en fonction de la SCPI concernée, sans avoir recours à un notaire, ce qui implique moins de frais d’investissement,
- Allègements fiscaux conséquents et avantageux grâce à l’appui des différents dispositifs mis en place sur le territoire français (Malraux, Pinel, déficit foncier, etc.),
- Taux de rendement du marché très satisfaisants à terme, pouvant aller jusqu’à 6 %,
- Permet de bénéficier d’un effet de levier important grace à l’investissement à crédit.
Comment investir dans les SCPI à crédit ou cash?
Les SCPI à crédit
Investir en SCPI dans le but d’acquérir une part conséquente dans une SCPI, un épargnant est en droit de recourir à un emprunt via un crédit immobilier. Il pourra par ailleurs s’endetter auprès d’une institution financière ou d’une banque à titre personnel. Il bénéficiera ainsi d’une épargne avantageuse sans pour autant avoir disposé d’un capital de départ significatif. Grâce au crédit, il disposera d’un effet de levier important permettant un rentabilité optimale de son investissement.
Investir en SCPI, un placement simple, flexible et avantageux
Puisque l’immobilier constitue un des placements les plus avantageux du marché, disposer d’une capacité d’investissement élevée s’avère plus que nécessaire. De manière générale, plus l’apport de l’épargnant est important, plus les revenus fonciers et la rentabilité sont élevés. Par conséquent, investir en SCPI pourra être conforté par l’effet de levier du crédit pour un développement optimal du patrimoine de l’épargnant.
L’achat à crédit de SCPI est particulièrement privilégié du fait qu’il permet d’accroitre significativement le rendement net de l’investissement. On prend notamment en considération le rendement locatif, les impôts et les charges sociales ainsi que les frais non récupérables afférents au locataire comme la taxe foncière, les charges diverses, etc. Ainsi, suite à l’acquisition à crédit, la réduction des revenus imposables par la déduction des intérêts sur le revenu foncier engendre une augmentation du rendement net. En termes plus concrets, dans le cas où le taux d’intérêt de l’emprunt est moins important que le taux de rentabilité de l’immobilier comprenant le rendement locatif ajouté à la plus-value, alors l’effet du levier est positif.
Dans le cas inverse, on parlera alors d’effet de massue. En effet, il peut s’avérer que le taux d’intérêt du crédit excède le taux de rentabilité du patrimoine immobilier. Cette conjoncture est assez fréquente en cas d’accroissement des taux d’intérêt. De ce fait, il est important de bien considérer la valeur locative du patrimoine immobilier et de s’informer sur les valeurs des taux avant toute investigation. Aussi, le choix d’un secteur disposant d’un potentiel élevé serait de rigueur afin de prévenir les éventuels risques.
Investir en SCPI cash
Un épargnant peut s’engager dans une SCPI cash dans la mesure où il dispose des fonds nécessaires à son investissement. Pour ce faire, il devra investir en SCPI par ses propres ressources afin de pouvoir acheter des parts dans la SCPI concernée. Les revenus qui lui seront attribués par la suite dépendront principalement de la valeur de son investissement. Ces premiers restent soumis à l’impôt sur le revenu, dépendamment de sa TMI ou tranche marginale d’imposition. Les prélèvements sociaux, à savoir la CSG ou contribution sociale généralisée et la CRSD ou contribution au remboursement de la dette sociale, s’élèvent à un taux de 15,5 %.
Les différents types de SCPI
De manière générale, il existe trois types de SCPI :
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement se caractérisent par l’investissement dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. Ces locaux (commerciaux, de bureaux, d’entrepôts…) seront par la suite loués à des professionnels. Ainsi, les épargnants qui ont souscrits à la SCPI pourront bénéficier d’un revenu stable et régulier. Les risques de non paiement de loyer sont extrêmement rare, de plus la multiplicité des locataires permet de compenser la défaillance de l’un d’eux.
Pour ce type de SCPI, il existe plusieurs autres sous-catégories, à savoir :
- SCPI diversifiées : constituées de divers types d’immeubles faisant office de bureaux, de logements, de commerces, etc.
- SCPI spécialisées : axées sur un ou plusieurs domaines spécifiques comme la santé, l’environnement, le logement, etc.
- SCPI européennes : l’investissement se situe en grande partie en dehors du territoire français et s’étend sur toute l’Europe.
- SCPI régionales : localisées hors de la capitale et sa région.
- SCPI de bureaux : le patrimoine immobilier compte essentiellement des immeubles de bureaux.
- SCPI de commerces : le patrimoine immobilier se compose principalement d’immeubles à usage de commerce.
Les SCPI fiscales
Ce type de SCPI convient particulièrement aux particuliers désirant bénéficier d’une réduction d’impôts conséquente dans le cadre d’un investissement immobilier. Une SCPI fiscale profite en effet des avantages de réduction d’impôts octroyés par les dispositifs de défiscalisation mis en place en France. Par ailleurs, les investisseurs ont le choix entre trois types de SCPI fiscales :
- SCPI de déficit foncier : elle est destinée aux investisseurs ayant un revenu foncier élevé. En effet, une SCPI de déficit foncier requiert une forte capacité d’investissement, car elle prend principalement en compte les biens immobiliers à rénover. Une déduction importante des revenus fonciers et globaux sera alors enregistrée, pour une économie d’impôts pouvant atteindre les 45 %.
- SCPI Malraux : elle permet de profiter d’une réduction d’impôts évaluée entre 18 et 20 %. Ce type de SCPI concerne notamment la mise en location de biens immobiliers anciens ou à restaurer. Sa durée de vie est établie entre 12 et 15 ans environ.
- SCPI Pinel : grâce à elle, les souscripteurs pourront bénéficier d’une réduction fiscale pouvant atteindre les 21 % sur une durée de 12 ans. Sont pris en considération les biens immobiliers neufs ou en état futur d’achèvement et destinés à la location. L’investisseur devra cependant conserver ses parts au cours de cette durée en vue de pouvoir profiter des avantages fiscaux.
Les SCPI de capitalisation
investir en SCPI de capitalisation en se focalisant principalement sur les patrimoines (immeubles de bureau, de commerce, de logement, etc.) ayant un fort potentiel d’appréciation pour une revente. Par conséquent, les revenus attribués aux épargnants sont moins importants par rapport à ceux des autres types de SCPI. Aussi, ils ne s’effectuent pas forcément de manière régulière. Par contre, les plus-values à terme seront beaucoup plus importantes en raison de la revalorisation progressive de la valeur des parts de chacun des investisseurs.
L’avantage du couple SCPI + assurance vie
Il va sans dire que l’assurance vie constitue le placement d’épargne préféré des Français. Or, en souscrivant des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, les avantages sont colossaux. L’épargnant bénéficiera notamment des privilèges de l’assurance vie en matière fiscale durant toute la durée de possession du contrat. 15,5 % des prélèvements sociaux seront à la charge des revenus immobiliers, en plus du taux marginal de la tranche d’imposition. De plus, les revenus ne seront pas imposables, du moment qu’ils ne sont pas perçus ou rachetés durant une durée de huit ans au minimum. A compter de cette période, les taux de fiscalisation seront relativement bas.
Les épargnants auront également l’opportunité de bénéficier d’autres avantages tout aussi conséquents, à savoir :
- un abaissement du seuil minimal de souscription,
- une possibilité de transmission des actions avec un abattement évalué à 152.500 euros,
- une capacité de placement en liquidité plus conséquente,
- une revente de parts possible.
Le démembrement de SCPI
Etant donné qu’une SCPI investit dans différents biens immobiliers, les parts seront départagées entre divers investisseurs, professionnels comme particuliers. En SCPI, le démembrement réalisé sur les parts sera subdivisée en deux parties comprenant la nue-propriété et l’usufruit.
La nue-propriété est destinée aux individus fortement imposés qui envisagent de se constituer un patrimoine générant un revenu important à terme. Le bénéficiaire n’aura à s’acquitter, ni d’impôts sur le revenu, ni de contribution sociale puisqu’il ne percevra pas de loyer. Il disposera donc d’un patrimoine immobilier sans être sujet aux diverses impositions.
L’usufruit s’adresse principalement aux personnes ou entités faiblement imposées ou avec un déficit foncier. Il permet d’acquérir régulièrement les revenus des loyers durant une période déterminée à l’avance. Si la rentabilité des loyers nets d’impôts s’élève à 5,5 % par an, la valeur de l’usufruit, elle, évolue avec le temps. Elle équivaut à 22 % de la valeur du patrimoine immobilier sur une période de 5 ans, et atteint les 36 % sur 10 ans. Les loyers augmentent également au fil des années.