Investir en SCPI vous permet de bénéficier d’un placement souple avec de nombreux avantages fiscaux à la clé. L’opération donne accès à une revalorisation de votre investissement immobilier géré par la SCPI. Avec un rendement moyen aux alentours de 4,45 % en 2021, les SCPI constituent un placement pleinement adapté à la conjoncture actuelle.
Investir en SCPI vous offre de nombreux avantages :
– Sécurité et rentabilité des actifs grâce aux services de la société civile qui se charge de la gestion des biens immobiliers,
– Réduction des risques locatifs en raison de la mutualisation de l’investissement et du grand nombre de biens immobiliers acquis dans divers lieux,
– Diversité du patrimoine, car les biens immobiliers sujets à l’investissement sont généralement de différentes natures, mais aussi difficilement accessibles pour des tiers indépendants (immeubles de bureaux, de commerce, etc.),
– Investissement possible à partir de 187 euros, en fonction de la SCPI concernée, sans avoir recours à un notaire, ce qui implique moins de frais d’investissement,
– Allègements fiscaux conséquents et avantageux grâce à l’appui des différents dispositifs mis en place sur le territoire français (Malraux, Pinel, déficit foncier, etc.),
– Taux de rendement du marché très satisfaisants à terme, pouvant dépasser les 6 %,
– Effet de levier important grâce à l’investissement à crédit.
Une SCPI ou société civile de placement immobilier est une structure d’investissement collective à part entière. Elle a pour principale fonction d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Son principe est plutôt simple. Dans un premier temps, investir en SCPI va permettre de collecter de l’argent auprès des investisseurs. Par la suite, cet argent servira à acquérir et exploiter divers actifs immobiliers. Enfin, les bénéfices perçus seront reversés sous forme de dividende.
Généralement, une SCPI peut avoir recours à des travaux de rénovation ou d’agrandissement d’un local pour parvenir à une meilleure rentabilité. Toutefois, les ressources à mettre en place peuvent différer selon le cas, mais restent cependant relativement limitées. SI vous envisagez d’investir en SCPI, sachez que les bailleurs seront moins exposés aux risques locatifs et aux spéculations du marché. Par conséquent, la SCPI s’avère un placement idéal en termes de rapport performance/risque.
Investir en SCPI à crédit
Si vous avez pour objectif d’acquérir des parts conséquentes dans une SCPI, vous êtes en droit de recourir à un emprunt via un crédit immobilier. Vous pouvez vous endetter auprès d’une institution financière ou d’une banque à titre personnel. Vous bénéficierez ainsi d’une épargne avantageuse sans pour autant avoir disposé d’un capital de départ significatif. Grâce au crédit, vous disposerez d’un effet de levier permettant une rentabilité optimale de votre investissement.
+ Investir en SCPI, un placement simple, flexible et avantageux
Puisque l’immobilier constitue un des placements les plus avantageux du marché, disposer d’une capacité d’investissement élevée s’avère plus que nécessaire. De manière générale, plus votre apport est important, plus les revenus fonciers et la rentabilité sont élevés. Par conséquent, investir en SCPI pourra être conforté par l’effet de levier du crédit pour un développement optimal de votre patrimoine.
L’achat à crédit de parts de SCPI permet d’accroitre significativement le rendement net de l’investissement. On prend notamment en considération le rendement locatif, les impôts et les charges sociales ainsi que les frais non récupérables afférents au locataire comme la taxe foncière, les charges diverses, etc. Ainsi, suite à l’acquisition à crédit, la réduction des revenus imposables par la déduction des intérêts sur le revenu foncier engendre une augmentation du rendement net. Concrètement, dans le cas où le taux d’intérêt de l’emprunt est inférieur au taux de rentabilité de l’immobilier comprenant le rendement locatif ajouté à la plus-value, alors l’effet du levier est positif.
Dans le cas inverse, on parlera alors d’effet de massue. En effet, il peut s’avérer que le taux d’intérêt du crédit excède le taux de rentabilité du patrimoine immobilier. Cette conjoncture est assez fréquente en cas d’accroissement des taux d’intérêt. De ce fait, il est important de bien considérer la valeur locative du patrimoine immobilier et de s’informer sur les valeurs des taux avant toute investigation. Aussi, le choix d’un secteur disposant d’un potentiel élevé serait de rigueur afin de prévenir les éventuels risques.
Investir en SCPI cash
Il vous est possible d’investir en SCPI cash si vous disposez des fonds nécessaires. En clair, vous devrez investir en SCPI par vos propres ressources pour pouvoir acheter les parts escomptées. Les revenus qui vous seront attribués par la suite dépendront principalement du montant de votre investissement. Ces premiers restent soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % comprenant l’impôt sur le revenu de12,8 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
De manière générale, il existe trois types de SCPI :
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement se caractérisent par l’investissement dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. il s’agit notamment de locaux de bureaux, de commerce, d’entrepôts, etc. qui seront loués à des professionnels. En souscrivant à la SCPI, vous profiterez de revenus stables et réguliers. Les risques de non-paiement de loyers sont extrêmement rares, et la multiplicité des locataires permet de compenser une éventuelle défaillance de l’un d’entre eux.
Pour ce type de SCPI, il existe plusieurs autres sous-catégories, à savoir :
• SCPI diversifiées : constituées de divers types d’immeubles faisant office de bureaux, de logements, de commerce, etc.
• SCPI spécialisées : axées sur un ou plusieurs domaines spécifiques comme la santé, l’environnement, le logement, etc.
• SCPI européennes : focalisées en grande partie en dehors du territoire français, sans toute la zone euro.
• SCPI régionales : localisées hors de la capitale et sa région.
• SCPI de bureaux : composées essentiellement d’immeubles de bureaux.
• SCPI de commerce : constituées principalement d’immeubles à usage de commerce.
Les SCPI fiscales
Ce type de SCPI convient particulièrement aux particuliers désirant bénéficier d’une réduction d’impôts conséquente dans le cadre d’un investissement immobilier. Une SCPI fiscale profite en effet des avantages fiscaux octroyés par les dispositifs de défiscalisation mis en vigueur en France. Par ailleurs, vous avez le choix entre trois types de SCPI fiscales :
• SCPI de déficit foncier : elle est destinée aux investisseurs ayant un revenu foncier élevé. En effet, une SCPI de déficit foncier requiert une forte capacité d’investissement, car elle prend principalement en compte les biens immobiliers à rénover. Une déduction importante des revenus fonciers et globaux sera alors enregistrée, pour une économie d’impôts pouvant atteindre les 10 700 euros par an
• SCPI Malraux : elle permet de profiter d’une réduction d’impôts évaluée entre 18 % et 20 %. Ce type de SCPI concerne notamment la mise en location de biens immobiliers anciens ou à restaurer. Sa durée de vie est établie entre 12 et 15 ans environ.
• SCPI Pinel : elle permet de bénéficier d’un avantage fiscal pouvant atteindre les 21 % sur une durée de 12 ans. Pour les biens acquis en 2023, la réduction d’impôts sera comprise entre 10,5 % sur 6 ans et 17,5 % sur 12 ans. Ceux achetés en 2024 pourront bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 9 % sur 6 ans à 14 % sur 12 ans. Sont pris en considération les appartements en immeubles collectifs neufs ou en état futur d’achèvement destinés à la location.
• SCPI Denormandie : elle donne accès à un avantage fiscal allant de 12 % à 21 %, en contrepartie d’une mise en location du logement sur 6 à 12 ans. Il s’agit de biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation avant d’être loués nus à titre de résidence principale.
Les SCPI de capitalisation
Investir en SCPI de capitalisation revient à se focaliser principalement sur les biens immobiliers ayant un fort potentiel d’appréciation à la revente. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, de commerce, de logements, etc. Les revenus distribués seront toutefois moins importants par rapport à ceux des autres types de SCPI. Aussi, leur versement ne s’effectue pas forcément de manière régulière. Par contre, les plus-values à terme seront beaucoup plus importantes en raison de la revalorisation progressive de vos parts et de celles des autres investisseurs.
+ L’avantage du couple SCPI + assurance-vie
Malgré la crise, l’assurance-vie reste le placement d’épargne préféré des Français. Sachez qu’en souscrivant des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie, vous bénéficierez des nombreux avantages fiscaux de ce support durant toute la durée de possession du contrat. Les prélèvements sociaux de 17,2 % seront à la charge des revenus immobiliers, en plus du taux marginal d’imposition. De plus, les revenus ne seront pas imposables, du moment qu’ils ne sont pas perçus ou rachetés durant une durée de huit ans au minimum. A compter de cette période, les taux de fiscalisation seront relativement bas.
Vous aurez également l’opportunité de bénéficier d’autres avantages tout aussi conséquents, à savoir :
• un abaissement du seuil minimal de souscription,
• une possibilité de transmission des actions avec un abattement évalué à 152.500 euros,
• une capacité de placement en liquidité plus conséquente,
• une revente de parts possible.
Le démembrement de SCPI
Dans le cadre d’un investissement en SCPI, les parts peuvent être partagées entre plusieurs investisseurs, professionnels ou particuliers, grâce au démembrement. Concrètement, le démembrement réalisé sur les parts comprend la nue-propriété et l’usufruit.
La nue-propriété est destinée aux individus fortement imposés qui envisagent de se constituer un patrimoine générant un revenu important à terme. En tant que nu-propriétaire, vous n’aurez à vous acquitter ni d’impôts sur le revenu ni de contribution sociale puisque vous ne percevrez pas de loyers.
L’usufruit s’adresse principalement aux personnes ou entités faiblement imposées ou avec un déficit foncier. En tant qu’usufruitier, vous jouirez de loyers réguliers sur une période déterminée à l’avance. A noter que la rentabilité des loyers nets d’impôts s’élève à 5,5 % par an, alors la valeur de l’usufruit évolue avec le temps. Elle équivaut à 22 % de la valeur du patrimoine immobilier sur une période de 5 ans, et atteint les 36 % sur 10 ans. Les loyers augmentent également au fil des années.
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