En tant qu’actif performant et bénéficiant d’un confort de gestion, la location meublée est un investissement résistant à l’inflation et garantissant une bonne optimisation fiscale de vos revenus locatifs. Ce type d’investissement vous permettra de percevoir des revenus complémentaires et ainsi de vous constituer un patrimoine solide avec une situation fiscale optimisée.
Le régime de défiscalisation mis en œuvre par la loi BOUVARD s’adresse aux loueurs d’immeubles loués non professionnels (LMNP). Ce régime prévoit une réduction d’impôt de 11% sur le montant de l’investissement hors taxe. Il est plafonné à 300 000 €. Cette réduction d’impôt court sur une durée de 9 ans à compter de la date d’acquisition du bien ou de sa livraison s’il s’agit d’un immeuble en l’état futur d’achèvement. La réduction d’impôt prévue par la loi LMNP BOUVARD peut s’élever jusqu’à 33 000 €, soit 3 666 €/an.
Le dispositif LMNP BOUVARD s’applique à tous les investissements dans des immeubles à usage locatif. Il peut s’agir d’immeubles neufs, en l’état futur d’achèvement ou achevés depuis au moins 15 ans. Ces immeubles anciens doivent avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation pour être loués. Ce dispositif permet donc de générer des revenus complémentaires faiblement imposés et de profiter de réductions d’impôt significatives.
Contrairement aux dispositions de la loi Bouvard, le régime fiscal LMNP ne prévoit aucune réduction directe d’impôt. En revanche, le remboursement de la TVA (20%) sur le montant de l’investissement d’un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement est assuré.
Pour ne citer qu’un exemple de récupération de TVA au titre du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’achat d’ue chambre dans une résidence pour personnes âgées dépendantes (EPHAD) d’une valeur de 100 000 € HT permet de récupérer 20 000 € de TVA.
Les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) doivent respecter deux conditions :
| Exemple d’investissement LMNP | |
| Prix immobilier HT | 100 000 € |
| Prix mobilier HT | 5 000 € |
| Prix de vente TTC | 126 000 € |
| Réduction d’impôt bouvard 11% | 11 550 € |
| Récupération de TVA ( sur immobilier: 20 000 € sur mobilier: 1 000 €) | 21 000 € |
| Résultat de l’opération | 93 450 € |
| Loyer annuel | 4 935 € |
| Rentabilité HT/HT | 4,70% |
La totalité des charges d’exploitation est déductible des loyers. Parallèlement à cela, tous les ans, l’amortissement s’applique sur l’ensemble des biens mobiliers et l’immobilier. Les charges comptables et l’amortissement ne seront fiscalement pris en compte que dans la mesure où le résultat d’exploitation est positif. Ainsi, ils ne peuvent en aucun cas être à l’origine d’un déficit.
En cas de résultat négatif ou nul, l’amortissement sera différé sans limitation de durée, créant ainsi une réserve de charges. Cette réserve de charges sera de nouveau utilisable au retour d’un rendement positif dans le but de remettre le résultat d’exploitation à 0 et de ce fait le neutraliser fiscalement.
Les résidences EHPAD accueillent des seniors dépendants ou en perte d’autonomie dans des chambres médicalisées ou des unités de soins dédiées à la maladie d’Alzheimer. Ces logements, accessibles aux besoins des seniors et des personnes à mobilité réduite, rentrent dans le cadre du dispositif LMNP et peuvent faire l’objet d’un investissement locatif.
Particulièrement prisées par les seniors et leurs proches pour leur offre d’hébergement complète, les résidences EHPAD se distinguent des maisons de retraite traditionnelles par leur vaste gamme de prestations et de services. Encadrés par une équipe hôtelière et médicale permanente, les résidents reçoivent leurs soins sur place pour un confort accru. Ces programmes immobiliers font la part belle aux activités ludiques et thérapeutiques, et offrent un cadre de vie privilégié aux seniors en perte d’autonomie.
En plus du geste citoyen qu’il représente, l’investissement LMNP dans une résidence EHPAD vous offrira de nombreux avantages fiscaux. Idéal pour vous constituer une source de revenus complémentaires tout en optimisant votre imposition, ce support d’investissement bénéficie d’un rendement élevé et sécurisé par le bail commercial.
Destinées aux seniors autonomes et dynamiques, les résidences seniors permettent également d’investir en LMNP pour bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente.
Adaptées aux besoins des personnes âgées et/ou à mobilité réduite, les résidences seniors se composent de logements fonctionnels et d’espaces communs conviviaux. Ces programmes immobiliers sont généralement implantés dans des communes résidentielles, à proximité de centres urbains dynamiques pour offrir la meilleure qualité de vie possible aux résidents.
Particulièrement appréciées des seniors comme des investisseurs, ces maisons de retraite avec services s’illustrent par leur rendement exceptionnel (autour de 5%) et leur taux d’occupation important. En effet, le marché du logement pour les personnes âgées autonomes se caractérise par un fort déficit : les résidences seniors viennent donc remédier à cette situation problématique, en offrant une alternative non-médicalisée aux maisons de retraite traditionnelles.
Les résidences étudiantes sont des programmes immobiliers avec services réservés aux étudiants et aux jeunes actifs. Les logements qu’elles accueillent se déclinent généralement du studio au T2, et sont livrés meublés et équipés.
Entièrement sécurisées, les résidences de services pour étudiants proposent toutes les prestations nécessaires à la vie quotidienne : accès Wi-Fi dans les logements et les espaces communs, lieux de travail collectifs, cafétérias et/ou salles de petit-déjeuner, laveries équipées… Elles comprennent également des espaces extérieurs aménagés ainsi que des parkings (notamment pour les deux-roues et les vélos).
Les résidences étudiants sont implantées dans les métropoles les plus dynamiques du territoire français (région parisienne, Lyon, Bordeaux, Toulouse…) et bénéficient de forts taux d’occupation —dont la moyenne reste généralement supérieure à 90%. Leurs résultats positifs peuvent s’expliquer par le fort déficit qui frappe le secteur du logement étudiant en France, mais aussi par la qualité de leur implantation et des prestations de services proposées.
Les programmes immobiliers pour étudiants sont éligibles à l’investissement LMNP, et vous permettront de réduire considérablement le montant de votre impôt sur le revenu
© Copyright 2019. La Financière Investissement
