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Défiscalisation immobilière : comment réduire mes impôts en investissant dans l’immobilier ?
Comment défiscaliser et réduire mes impôts ?
Largement plébiscité par les contribuables français, l’investissement immobilier a encore de beaux jours devant lui. Pérenne et sécurisé, ce type de placement permet de réduire le montant de vos impôts grâce aux nombreux dispositifs de défiscalisation qui lui sont associés.
- La loi Pinel, idéale pour investir dans un bien immobilier neuf tout en optimisant votre impôt sur le revenu.
- La loi Censi-Bouvard, qui vous permettra d’investir dans une résidence de services administrée par un exploitant professionnel.
- La loi Malraux, pour investir dans un bien ancien à rénover.
- La loi Girardin, pour défiscaliser votre investissement immobilier dans les territoires d’outre-mer.
- La loi Monuments historiques, pour amortir ou annuler les frais liés à la rénovation de votre bien ancien.
Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
Les lois de défiscalisation s’appliquent à des catégories spécifiques de biens immobiliers. La nature de votre investissement (sur le marché du neuf ou de l’ancien, dans un quartier historique et protégé, dans les territoires ultramarins…) détermine donc celle des avantages fiscaux associés. D’une façon générale, les différents dispositifs de défiscalisation permettent d’obtenir deux types d’avantages financiers:
Le premier concerne le montant de votre impôt (sur le revenu ou de solidarité sur la fortune). Une réduction d’impôt vous est accordée en contrepartie de votre investissement immobilier, dont le montant et la durée sont définis par la mise en location (loi Pinel) et/ou par le montant investi (loi Malraux).
Le second type d’avantages concerne directement l’achat de votre bien immobilier : certains dispositifs de défiscalisation facilitent l’investissement, grâce à la récupération de la TVA ou au remboursement de certains frais d’acquisition par exemple.
Me constituer un patrimoine en défiscalisant
Votre investissement immobilier vous permettra d’enrichir votre patrimoine et de préparer votre retraite (ou votre succession), grâce aux revenus complémentaires issus de la mise en location de votre bien. La constitution de votre patrimoine peut répondre à plusieurs objectifs, puisqu’il vous permettra de :
- Préparer votre retraite ;
- Protéger votre famille et vos proches ;
- Faciliter la transmission de votre patrimoine ;
- Réduire le montant de vos impôts (impôt sur le revenu, ISF) ;
- Bénéficier de revenus complémentaires.
L’investissement dans le secteur de l’immobilier locatif peut vous permettre d’atteindre ces différents objectifs, sur le moyen ou le long terme, à condition d’opter pour le montage juridique et fiscal adéquat. Dans cette perspective, l’accompagnement d’un conseiller financier pourra vous aider à sélectionner les supports d’investissement adaptés à votre situation patrimoniale.
En investissant dans un bien immobilier destiné à la location, vous vous constituez un patrimoine pérenne et sécurisé, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux (exonérations et réductions fiscales, récupération de la TVA…). Ces avantages sont combinés à la possibilité de financer votre investissement par un crédit immobilier, dont les mensualités pourront être amorties par vos revenus locatifs.
Enfin, le financement de votre investissement immobilier par un organisme financier vous offre de nombreuses garanties, puisque vous protégez vos proches de tout imprévu en souscrivant une assurance spécifique (qui prévoit la prise en charge du remboursement de votre crédit en cas de décès ou d’accident invalidant).
Les lois de défiscalisation
Défiscalisation Pinel
Réservé à l’acquisition de biens neufs ou rénovés, la défiscalisation Pinel vous permet d’obtenir une réduction fiscale qui peut s’élever à 63 000€ sur 12 ans. Cette loi de défiscalisation module votre économie d’impôt en fonction de la durée de mise en location du bien (6, 9 et 12 ans pour une réduction de 12%, 18% ou 21% du montant de l’acquisition).
Défiscalisation Pinel Outre-mer
Si la défiscalisation Pinel outre-mer est régie par les mêmes règles que la loi Pinel classique, les taux retenus pour le calcul de la réduction d’impôt sont nettement plus avantageux. Les durées de mise en location, elles, ne changent pas : vous obtiendrez ainsi une réduction fiscale de 23% sur 6 ans, de 29% sur 9 ans ou de 32% sur 12 ans.
Défiscalisation Censi-Bouvard en résidences de services étudiantes, seniors et EHPAD
Le dispositif Censi-Bouvard vous permet d’investir dans une résidence de services (pour seniors, pour étudiants…) en adoptant le statut LMNP. En plus d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant de votre acquisition, vous récupérez la TVA associée (soit 20% du prix d’achat) tout en bénéficiant d’un véritable confort de gestion et d’un revenu complémentaire garanti par le bail commercial.
Nue-propriété
Idéal pour réduire le montant de votre impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le dispositif de la nue-propriété reste mal connu malgré ses avantages certains. En investissant dans un bien immobilier dont vous confiez l’usufruit à un bailleur professionnel, vous bénéficiez d’un prix d’achat jusqu’à 40% moins élevé que sur le marché classique. Cette technique de défiscalisation vous permet en outre de faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier, en réduisant les frais de succession associés.
Défiscalisation Girardin Social
La Girardin Logement Social est un régime en tout point similaire à la Girardin Industrielle du point de vue de l’investisseur. La réduction fiscale est One Shot et de l’ordre de 115% à 125% et s’impute sur les impôts de l’investisseur sur l’année en cours. La réduction d’impôt est soumise au plafonnement fiscal de 18.000€.
À quoi servent ces dispositifs de défiscalisation ?
Si certains de ces dispositifs, comme la loi Pinel, visent à favoriser l’accès à la location immobilière en plafonnant le niveau des loyers, d’autres procédés de défiscalisation sont conçus pour palier le fort déficit de logements spécialisés en France. C’est notamment le cas de la loi Censi-Bouvard, qui a favorisé la construction de résidences de services adaptées aux seniors dépendants ou autonomes, mais aussi aux étudiants et aux jeunes actifs