Investissement immobilier en France, 2 dispositifs appropriés aux expatriés

Pour sécuriser et optimiser leur placement, de nombreux expatriés souhaitent investir dans l’immobilier en France. Mais la fiscalité, la problématique de la gestion, les risques locatifs potentiels et des prix souvent surévalués dans l’immobilier « classique » en dissuadent beaucoup. Il existe pourtant des dispositifs méconnus répondant parfaitement aux besoins et attentes des expatriés : l’immobilier de rendement professionnel, à savoir la location meublée avec services, et les SCPI de rendement ou de capitalisation.

1. Les résidences de services médicalisées (EHPAD) ou résidences services pour senior (RSS)

L’investissement dans l’immobilier est une solution intéressante dans le sens où elle permet aux investisseurs d’optimiser leurs placements tout en optant pour la sécurité. Malgré ça, quelques inconvénients; inhérents au domaine de l’immobilier peuvent freiner la volonté de ceux qui souhaitent investir : la fiscalité, les problématiques liées à la gestion, les risques locatifs et les prix qui peuvent être surévalués. Pourtant, certains dispositifs permettent de passer outre ces inconvénients : les SCPI et la location meublée avec services, par exemple.

maison de retraiteIl est possible d’investir dans les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou encore les résidences services pour seniors (RSS). Le vieillissement de la population française est un phénomène qui connaît une croissance exponentielle, à tel point qu’il a été surnommé « l’or gris », notamment à cause des investissements qu’il permet.

Investir dans les résidences de services médicalisées présente de nombreux avantages. En optant pour cette forme d’investissement, les expatriés profitent d’une fiscalité intéressante, en pouvant compter sur des revenus nets d’impôts pendant plus de 20 ans et une TVA récupérable (19.6 % de l’investissement est alors défiscalisé). D’autre part, investir dans ce type de biens immobiliers permet d’obtenir le statut de loueur de meublé professionnel (LMP), synonyme d’un statut fiscal avantageux. A ces différents atouts, s’ajoutent une rentabilité annuelle compétitive (revenu locatif net jusqu’à 6 %) et la sécurité d’un bail commercial reconductible de 12 ans. En outre, le gestionnaire prend en charge de nombreux éléments : entretien, mise aux normes, syndic et remboursement éventuel de la taxe foncière.

L’allongement de la durée de vie a pour corollaire des besoins très importants en termes de soins, notamment pour pallier les conséquences quotidiennes de maladies telles qu’Alzheimer. C’est pour cette raison que les solutions d’hébergement proposées aux seniors constituent un enjeu de société majeur. Pour répondre à ces exigences, le développement des EHPAD est encadré par l’Autorité Régionale de la Santé, qui veille au professionnalisme du gestionnaire. En investissant dans ce type de biens, le souscripteur est donc assuré de la qualité du gestionnaire et de celle de l’immobilier.

Déconnectée de l’immobilier locatif classique, et donc des revalorisations excessives pouvant aboutir à une bulle immobilière, l’indexation des biens se fait sur l’indice de revalorisation des loyers. Aussi, l’investisseur peut sereinement envisager une revente avec une plus-value immobilière potentielle. En somme, investir dans les EHPAD permet de profiter en toute sécurité de loyers non imposés, d’une gestion professionnelle qui se charge des frais d’entretien et bien sûr d’une revente ou d’une transmission facilitées.

2. Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier)

Les expatriés peuvent investir en France en profitant des nombreux avantages offerts par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). A une époque où les mouvements peu lisibles de la Bourse présentent un risque pour les investissements, les SCPI font partie des solutions alternatives privilégiées par les investisseurs et les épargnants pour leur sécurité.

Concrètement, une SCPI est une société qui acquiert un parc immobilier loué à des professionnels (entreprises, commerces, bureaux, etc.) ; dès lors, ceux-ci versent une partie importante de leurs revenus aux propriétaires des parts, les associés. Ainsi, investir dans une SCPI permet donc de toucher un revenu chaque trimestre, tout en évitant, grâce à la particularité des baux commerciaux, les risques inhérents à l’immobilier classique.

Hochhäuser - BankenAvec plus de 600 000 souscripteurs, les SCPI sont plébiscitées depuis plus de 60 ans. De nombreux avantages, souvent liés au principe de la gestion collective, expliquent le développement de ce type d’investissement. En choisissant d’investir dans l’immobilier grâce à une SCPI, le souscripteur évite tout souci de gestion et profite d’une meilleure liquidité que dans l’immobilier classique. Si l’on ajoute à ces points forts la garantie de revenus locatifs élevés et l’aspect sécuritaire lié à la mutualisation des risques et à la transparence de l’information, les SCPI constituent une solution d’investissement à privilégier.

Deux solutions d’investissement se présentent sur le marché des SCPI. Les SCPI de rendement (acquisition d’immobilier de bureaux ou commercial) délivrent tous les trimestres au souscripteur un revenu ; rapporté à l’année, ce revenu peut atteindre 6 % de la part de l’associé. A ce rendement locatif, s’ajoute le potentiel de revalorisation de la part, lequel peut atteindre voire dépasser les 2 % par an. Sur ces dix dernières années, le taux de rentabilité interne (TRI) moyen de ce type d’investissement est supérieur à 10 %. L’ensemble de ces revenus est soumis à la fiscalité foncière.

En revanche, aucune fiscalité ne s’applique aux revenus acquis grâce à une SCPI de capitalisation. Son objectif est de faire bénéficier les associés, à terme, de la valorisation du capital investi. Ce type de société achète des logements de premier plan à Paris (en viager, en démembrement ou en loi de 1948) en vue d’obtenir une plus-value lors de la liquidation du patrimoine. Ainsi, la valeur de la part a été multipliée par 5 entre 1996 et 2013. Grâce aux 2 types de SCPI, les investisseurs expatriés peuvent profiter de placements sécurisants et de taux de rendement très compétitifs.

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