Qu’est-ce q’un EHPAD ?

Définition : EHPAD

Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont des établissements médico-sociaux qui assurent la prise en charge des personnes âgées de 60 ans et plus, en perte d’autonomie physique ou psychique. Il s’agit d’unités de soins de longue durée, destinées aux personnes âgées dont le maintien à domicile n’est plus possible.

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Les résidences de services EHPAD

Ces établissements spécialisés font partie de la catégorie de maisons de retraite la plus répandue en France. Les résidences médicalisées intègrent des chambres simples, avec salles d’eau aménagées et adaptées aux besoins des seniors dépendants ou semi-autonomes. Il arrive parfois qu’un EHPAD propose aussi des chambres doubles et/ou des appartements.
Une résidence EHPAD peut prendre en charge des personnes âgées souffrant de la maladie d’Alzheimer, de la maladie de Parkinson et de tout autre trouble apparenté. Le gestionnaire professionnel peut aussi choisir de se spécialiser dans le traitement de l’une de ces maladies.

Les autorisations

Un établissement est qualifié d’EHPAD lorsqu’il a signé une convention tripartite (accord CROSMS*) avec le Conseil Général et l’autorité compétente de l’Assurance maladie. Cette convention inclut un cahier des charges, qui oblige les résidences médicalisées à fournir un accueil de qualité aux seniors dépendants.
Les besoins sont déterminés à l’échelle nationale, après avis du Comité national de l’organisation sanitaire et sociale, par les ministres compétents. Dans d’autres cas, les besoins sont déterminés à travers un schéma régional ou départemental d’organisation sociale et médico-sociale, élaboré par le préfet de région, la Direction régionale de l’ARS (Agence Régionale de Santé) et/ou le président du Conseil Général.

Le Marché: l’évolution de la dépendance en France

Le marché des résidences EHPAD présente actuellement un déficit considérable, avec seulement 89 lits pour 1 000 personnes âgées dépendantes de 75 ans et plus. Le vieillissement de la population est source d’accroissement de la demande en chambres médicalisées.
Les résidences de services médicalisées offrent une alternative optimale aux seniors devenus dépendants. L’EHPAD représente une solution incontournable pour faire face à la perte d’autonomie et aux troubles physiques ou psychiques qui peuvent l’accompagner.
Selon les prévisions de l’INSEE*, le nombre de seniors de plus de 75 ans pourrait passer de 6,5 millions (en 2017) à 11,9 millions (en 2060). D’ici 10 ans, près de 500 000 places supplémentaires seront requises pour accueillir les seniors dépendants. Le vieillissement continu de la population fait de la création de structures d’accueil pour répondre aux besoins des seniors dépendants un enjeu majeur de ce 21e siècle.
Particulièrement bien encadré par les pouvoirs publics, le marché des EHPAD est conditionné par un numérus clausus et une convention tripartite obligatoire.
Les résidences EHPAD s’imposent comme un secteur prometteur, avec des opportunités d’investissement à fort rendement. C’est aussi une manière pour les investisseurs de contribuer au développement de ces structures d’accueil, de plus en plus indispensables.

Une exploitation assurée par un gestionnaire professionnel

La gestion et l’entretien des résidences de services, quel qu’en soit le type, sont assurés par un gestionnaire spécialiste de la location meublée médicalisée. Un bail commercial doit être signé par l’acquéreur du bien et le gestionnaire, pour une période de 9 ans minimum. Ce contrat détaille les obligations respectives des contractants.
En tant que propriétaire d’un bien en résidence EHPAD, vous percevez un loyer mensuel ou trimestriel, généré par la mise en location de votre bien, pendant toute la durée du bail commercial (que le bien soit occupé ou non). Le gestionnaire s’engage à trouver des locataires et à gérer les aléas de la location (carence ou vacance locative).
De manière générale, le gestionnaire assure la prise en charge des frais relatifs à l’exploitation et à l’entretien du bien. Il est dans son intérêt d’entretenir et de protéger au mieux le bien immobilier afin qu’il reste en parfait état. Il souscrit donc lui-même une assurance incendie, prend en charge l’entretien du mobilier et d’éventuels travaux d’embellissement, etc. Vous devez, en contrepartie, vous acquitter des frais de gestion, des taxes foncières et des charges annuelles.

Nota bene

Le bail commercial doit déterminer la partie qui prend en charge les travaux d’envergure, indispensables pour préserver la valeur du bien (art. 606 du Code civil), comme les gros travaux ou les frais de mise en conformité.

Une rentabilité conséquente de 4 à 6%*

En vous appuyant sur un gestionnaire professionnel du secteur, soumis à une obligation de résultat, la location meublée en résidence de services EHPAD vous permet d’obtenir un rendement important (4 à 6% HT/HT de rentabilité en moyenne), associé à un niveau de risque réduit. Pour réaliser un bon investissement, il est important de considérer 6 points capitaux :

  • La qualité du gestionnaire (expérience, chiffre d’affaires…)
  • L’emplacement du bien
  • Les revenus locatifs (les loyers qui vous sont versés par le gestionnaire)
  • Les charges (taxes foncières, intérêts d’emprunt et charges non-récupérables)
  • Les amortissements
  • Le montant à déclarer aux services fiscaux

L’immobilier en location meublée se révèle être un choix judicieux face au risque d’inflation. Ce type d’investissement est une valeur sûre. Il est néanmoins important de sélectionner le bien avec soin afin de minimiser au maximum les risques relatifs à l’investissement.

Une Fiscalité Avantageuse

L’amortissement du bien

La totalité des charges d’exploitation sont déductibles des loyers perçus. Parallèlement, l’amortissement s’applique annuellement sur l’ensemble des biens mobiliers et immobiliers. Les charges comptables et l’amortissement ne sont fiscalement pris en compte que dans la mesure où le résultat d’exploitation est positif. Ils ne peuvent en aucun cas être à l’origine d’un déficit.
En cas de résultat négatif ou nul, l’amortissement est différé sans limitation de durée, créant ainsi une réserve de charges. Cette réserve de charges est de nouveau utilisable quand vous revenez à un rendement positif, dans le but de remettre le résultat d’exploitation à 0, et de ce fait le neutraliser fiscalement.

La récupération de la TVA

La récupération de la TVA suite à un investissement immobilier est possible, à condition que vous optiez pour une résidence de services, et que la gestion du bien soit confiée à un gestionnaire professionnel. Si ces conditions sont réunies, vous bénéficiez d’un remboursement intégral de la TVA, soit 20% du prix d’achat du bien immobilier.

La réduction d’impôt Bouvard

La réduction accordée est de 11% du prix de revient du bien immobilier acquis, valable sur une durée de 9 ans. En cas de réduction d’impôt supérieure à l’impôt dû, il y a report de l’excédent jusqu’à la 6e année du bail.

Type: ehpad
Ville: Villenave d’Ornon
Rendement: 4,2%
Lois: lmnp-bouvard
Type: ehpad
Ville: Rouen
Rendement: 4,7%
Lois: lmnp
Type: ehpad
Ville: Ennery
Rendement: 4,7%
Lois: lmnp
Type: ehpad
Ville: Yerres
Rendement: 4,7%
Lois: lmnp
Type: ehpad
Ville: Latresne
Rendement: 4,6%
Lois: lmnp-bouvard
Type: ehpad
Ville: La bréole
Rendement: 5,0%
Lois: lmnp
Type: ehpad
Ville: Maing
Rendement: 5,0%
Lois: lmnp
Type: ehpad
Ville: Andréy
Rendement: 4,4%
Lois: lmnp-bouvard
Type: ehpad
Ville: Beuvry
Rendement: 4,7%
Lois: lmnp
Type: ehpad
Ville: Clermont-Ferrand
Rendement: 4,5%
Lois: lmnp-bouvard
Type: ehpad
Ville: Archiac
Rendement: 4,7%
Lois: lmnp-bouvard
Type: ehpad
Ville: Noisy le Roi
Rendement: 4,3%
Lois: lmnp-bouvard
Type: ehpad
Ville: Isle Jourdain
Rendement: 4,8%
Lois: lmnp
Type: ehpad
Ville: Charnay-lès-Mâcon
Rendement: 4,5%
Lois: lmnp-bouvard
Type: ehpad
Ville: Roquefort-la-Bédoule
Rendement: 4,6%
Lois: lmnp-bouvard
Type: ehpad
Ville: Montmartin-sur-Mer
Rendement: 5,0%
Lois: lmnp
Type: ehpad
Ville: St-Lubin-des-Joncherets
Rendement: 4,6%
Lois: lmnp-bouvard

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