Investissement immobilier en Nue propriété

La Nue propriété (démembrement)

Formidable outils de transmission patrimoniale la nue propriété aussi appelée « démembrement » offre aussi la possibilité aux contribuables fortement taxés ou soumis à l’ISF de réduire considérablement le montant de leur imposition. Le bien  n’étant plus fiscalement dans le patrimoine du nu-propriétaire il permet d’allégé son assiette fiscale et de réduire son ISF.

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Le principe de la nue propriété

La nue propriété correspond au montage juridique suivant : la propriété d’un bien immobilier est scindée en deux. Si vous conservez, en tant qu’investisseur, la nue propriété de votre bien, vous en confiez l’usufruit (c’est-à-dire le droit d’exploiter le logement) à un bailleur social, qui se charge de sa gestion et de sa mise en location pour une durée comprise entre 10 et 20 ans. Lorsque vous acquérez un bien en nue propriété, vous ne percevez pas de loyers et vous ne payez de charges pendant toute la durée du démembrement. En revanche, vous bénéficiez directement d’une importante décote sur le prix d’acquisition du logement démembré. A ce stade, la fiscalité de votre investissement en nue propriété reste neutre.

Les avantages d’un investissement en nue propriété

  • Le prix d’acquisition d’un bien démembré, 30% à 40% moins cher qu’une acquisition en pleine propriété
  • L’excellente implantation et la qualité des biens immobiliers démembrés, accessibles à tous les profils d’investisseurs en raison de leur prix d’acquisition réduit
  • La diversification de votre patrimoine
  • La sécurité d’un placement immobilier
  • Le confort de gestion offert par le bailleur social pendant la durée du démembrement
  • L’absence de toute dépense imprévue et de tout risque locatif pendant le démembrement

Le gain pour l’investisseur en nue propriété

Dès que l’usufruit temporaire touche à sa fin, vous récupérez la pleine propriété de votre bien immobilier, sans aucun frais supplémentaire. Que ce patrimoine immobilier ait conservé sa valeur initiale ou qu’il se soit valorisé au fil des années, vous pouvez alors en disposer comme bon vous semble, en décidant d’habiter le logement en question, de le vendre ou de le louer pour bénéficier de revenus complémentaires réguliers.
Le principal avantage d’un investissement en nue propriété : la décote importante dont vous bénéficiez en acquérant un bien immobilier démembré, puisque vous le paierez 30% à 40% moins cher qu’un bien acquis en pleine propriété. Les logements démembrés font généralement partie de programmes immobiliers neufs, qui vous permettront de réduire le montant des frais de notaire. Enfin, vous profitez d’un réel confort de gestion en confiant l’usufruit de votre bien à un bailleur social. Ce dernier prend en charge les dépenses liées à l’entretien et l’exploitation du logement, mais aussi les charges de copropriété.

Une fois le démembrement achevé, vous pouvez exploiter votre logement de façon à réaliser des bénéfices, soit par la vente, soit par la mise en location de votre bien immobilier. En fonction de la durée du démembrement, vous pouvez en outre bénéficier d’une exonération sur la plus-value, prévue par le régime d’abattement pour une durée de détention.

La fiscalité d’un investissement immobilier en nue-propriété

Sur le plan fiscal, la détention d’un bien immobilier acquis en nue propriété demeure neutre et n’impacte ni le montant de votre ISF, ni celui d’une éventuelle taxe foncière. En effet, un bien détenu en nue propriété est exclu de la base taxable prévue par l’ISF, selon la règle générale du droit civil et fiscal qui régit la nue-propriété. La taxe foncière reste quant à elle à la charge de l’usufruitier (le bailleur social) tout au long du démembrement temporaire.

La fiscalité des revenus

Un investissement en nue propriété n’impacte pas votre base d’imposition. Vous percevez l’équivalent des loyers prélevés par le bailleur social pendant toute la durée du démembrement dès l’acquisition, en bénéficiant d’une réduction immédiate du prix de revient (net d’impôt et de prélèvements sociaux) du bien. Cette décote correspond à l’intégralité des loyers de marché, actualisés et nets de frais (charges et taxes comprises), que vous auriez perçus dans le cadre d’un investissement locatif en pleine propriété.
Dans la mesure où vous ne percevez pas de loyers en tant que tels, vous ne générez pas de revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement. C’est pourquoi ce type d’investissement n’impacte ni votre imposition sur le revenu, ni le montant de vos prélèvements sociaux (CSG-CRDS).

L’optimisation de votre impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ou de votre impôt sur le revenu grâce à la nue-propriété

L’investissement en nue-propriété peut vous permettre d’optimiser votre impôt sur le revenu ou votre impôt de solidarité sur la fortune (ISF), selon le mode de financement retenu.
Ainsi, en finançant votre bien immobilier démembré par le crédit, vous défiscalisez vos revenus fonciers existants, selon l’art. 31, I, 1° du Code général des impôts.
En revanche, si vous réalisez l’acquisition de votre bien immobilier démembré en fonds propres, l’art. 885 du Code général des impôts vous permet d’obtenir une réduction de la base taxable de votre ISF, à hauteur du montant de la nue propriété.
Ces deux mécanismes de défiscalisation sont exclus du plafonnement global des niches fiscales, et peuvent donc être cumulés avec d’autres dispositifs défiscalisants (comme les dispositifs Pinel ou Censi-Bouvard, par exemple).

La valorisation automatique de votre bien immobilier acquis en nue propriété

Pendant toute la période d’investissement en nue propriété, vous profitez d’un double effet de levier. En effet, votre bien immobilier démembré fait l’objet d’une valorisation mécanique à l’issue du démembrement, lorsque vous récupérez la pleine propriété de votre bien. Cette valorisation correspond à la récupération automatique de l’usufruit du bien dont vous aviez acquis la nue-propriété. La rentabilité de votre investissement immobilier est donc directement liée à l’inflation et permet d’en minimiser les risques.

Type: Nue-propriété
Ville: Montpellier
Lois: nue-propriete
Type: Nue-propriété
Ville: Louveciennes
Lois: nue-propriete
Type: Nue-propriété
Ville: Saint-Julien-en-Genevois
Lois: nue-propriete
Type: Nue-propriété
Ville: Villeurbanne
Lois: nue-propriete
Type: Nue-propriété
Ville: Evian-les-Bains
Lois: nue-propriete

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