Le concept des résidences seniors

Définition: résidences seniors

Les résidences seniors accueillent des personnes âgées autonomes au sein d’établissements chaleureux et conviviaux, généralement implantés au sein d’un parc ou d’un jardin arboré. Ces résidences de services proposent, le plus souvent, des studios et des appartements avec lit simple, mais peuvent aussi comporter des logements plus grands et adaptés aux couples.

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Les résidences de services seniors

Les résidences de services seniors font la part belle aux services, adaptés aux exigences spécifiques des seniors autonomes. Des activités sportives, ludiques et/ou culturelles leur sont proposées régulièrement par un personnel hôtelier formé.

Le marché du logement pour seniors autonomes : un fort déficit confronté au vieillissement croissant de la population

Les projections de population à l’horizon 2060 publiées par l’INSEE en octobre 2010 sont sans appel : le nombre de seniors (60 ans et au-delà) devrait augmenter de 80%. Si le nombre de seniors en France était, en 2007, d’un peu plus de 13,2 millions, il devrait passer à 23,6 millions d’ici 2060.
Cet accroissement conséquent du nombre de seniors est lié à différentes raisons. La baisse de la mortalité, tout d’abord, qui a permis l’allongement progressif de la durée de vie, joue un rôle direct dans cette évolution démographique. Le baby-boom d’après-guerre est un autre facteur majeur.
Les seniors (60 ans et plus) représenteront donc 32% de la population française à l’horizon 2060, ce qui pose dès à présent la question du logement. En effet, les seniors présentent des besoins bien spécifiques et susceptibles d’évoluer dans le temps. Il est donc indispensable de créer des structures d’accueil adaptées à cette catégorie de la population française, vouée à s’accroître considérablement pendant les 40 prochaines années.
En investissant dans une résidence de services pour seniors, vous optez pour un marché en plein essor, tout en acquérant un logement aux caractéristiques immobilières classiques (contrairement aux chambres médicalisées en résidence de services EHPAD). Vous devez néanmoins choisir votre bien immobilier avec soin, en accordant une attention particulière à la localisation de la résidence de services pour seniors retenue.

Investir en résidence de services seniors : un véritable confort de gestion grâce à l’exploitant professionnel

Les résidences de services pour seniors autonomes sont exploitées et entretenues par des gestionnaires professionnels, spécialistes de la location meublée. Le document qui vous lie à l’exploitant professionnel de votre bien immobilier s’appelle un bail commercial. Ce contrat, qui porte sur une durée minimale de 9 ans, détaille les engagements respectifs de chaque partie (vous et le gestionnaire de la résidence seniors).

Le gestionnaire professionnel vous reverse un loyer trimestriel ou mensuel à partir des revenus générés par la mise en location de votre bien en résidence de services seniors, que le logement soit occupé ou non. Il se charge également de trouver des locataires pour assurer le remplissage de ses résidences de services (et donc produire un rendement optimal), mais aussi de gérer les aléas locatifs (carence ou vacance locative).

Le bail commercial détermine également la répartition des charges entre vous et le gestionnaire de la résidence seniors. Cette répartition peut varier d’un exploitant à l’autre.
Le gestionnaire professionnel de votre bien en résidence de services seniors prend en charge, de manière générale, l’ensemble des frais relatifs à la gestion et à l’entretien de la résidence de services. Pour protéger au mieux le bien immobilier, le gestionnaire assure la prise en charge de l’entretien du mobilier et d’éventuels travaux d’embellissement. En contrepartie, vous vous acquittez des frais de gestion, des taxes foncières et des charges annuelles liées à votre bien immobilier en résidence pour seniors.

Nota bene

Le bail commercial doit déterminer à quelle partie revient la prise en charge des travaux d’envergure prévus par l’art. 606 du Code civil (gros travaux, mise en conformité), destinés à préserver la valeur de votre bien immobilier en résidence de services seniors.

Investir en résidence de services pour seniors : un rendement élevé de 3,5 à 5%*

La location meublée en résidence de services seniors vous offre de nombreux avantages fiscaux, un faible niveau de risque ainsi qu’un rendement particulièrement élevé, compris entre 3,5 et 5% HT/HT. Même si la gestion de votre bien immobilier en résidence de services seniors est assurée par un exploitant professionnel, soumis à une obligation de résultat, vous devez accorder une attention particulière à ces 6 points capitaux :

  • La qualité et le savoir-faire du gestionnaire (son expérience, son bilan financier…)
  • L’implantation de la résidence de services seniors
  • Vos revenus locatifs (les loyers reversés trimestriellement ou mensuellement par le gestionnaire)
  • Vos charges (comme la taxe foncière, les intérêts d’emprunt si vous avez financé votre investissement immobilier par le crédit, et les charges non-récupérables)
  • Les amortissements
  • La fiscalité de votre investissement en résidence de services seniors

Si la location meublée en résidence seniors peut représenter une valeur sûre, puisqu’elle offre un solide rempart contre le risque d’inflation, votre investissement doit faire l’objet d’une réflexion approfondie afin d’en minimiser les risques au maximum.

La fiscalité avantageuse d’un investissement en résidence de services seniors

L’amortissement d’un bien immobilier en résidence seniors

Lorsque vous investissez dans une résidence de services pour seniors, l’ensemble des charges d’exploitation sont déductibles des loyers que vous reverse le gestionnaire professionnel de votre bien. Parallèlement, vous bénéficiez d’un amortissement annuel qui s’applique sur tous vos biens mobiliers et immobiliers. Ces deux mécanismes fiscaux ne s’appliquent que dans la mesure où votre résultat d’exploitation est positif. Ils ne permettent pas de créer un déficit.
Lorsque vous enregistrez un résultat négatif (ou nul), l’amortissement est reporté sans aucune limitation de durée. La réserve de charges ainsi créée peut à nouveau être utilisée quand vous revenez à un rendement positif, et vous permet de neutraliser fiscalement votre résultat d’exploitation en le ramenant à 0.

La récupération de la TVA lors d’un investissement en location meublée

Deux conditions vous permettent de récupérer la TVA dans le cadre d’un investissement immobilier :

  • Vous devez acquérir votre bien au sein d’une résidence de services
  • La gestion de votre bien doit être confiée à un gestionnaire professionnel

Lorsque ces deux conditions sont réunies, vous pouvez récupérer l’intégralité du montant de la TVA, qui correspond à 20% du prix de revient de votre bien immobilier.

Le dispositif fiscal Bouvard : une réduction d’impôt conséquente

Dans le cadre du dispositif Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% du prix d’achat de votre bien immobilier. Lorsque le montant de la réduction est supérieur au montant de l’impôt dû, l’excédent peut être reporté jusqu’à la 6e année du bail commercial. Cette réduction fiscale est valable pendant 9 ans.

Type: seniors
Ville: Vitry-le-François
Rendement: 4,4%
Lois: lmnp-bouvard
Type: seniors
Ville: Chantepie
Rendement: 4,1%
Lois: lmnp-bouvard
Type: seniors
Ville: Mérignac
Rendement: 4,1%
Lois: lmnp-bouvard
Type: seniors
Ville: Saint-Aubin-de-Médoc
Rendement: 4,3%
Lois: lmnp-bouvard
Type: seniors
Ville: Toulouse
Lois: lmnp-bouvard
Type: seniors
Ville: Montreuil
Rendement: 4,5%
Lois: lmnp-bouvard
Type: seniors
Ville: Grand Baie
Type: seniors
Ville: Uzès (30)
Rendement: 4,5%
Lois: lmnp-bouvard

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